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芝加哥市中心老商辦改造住宅被視為疫情後拯救空置辦公大樓的解方，但最新兩起拉薩爾街（LaSalle Street）案件顯示，與同棟飯店共構的複合大樓，在權利義務糾葛、債權人與開發商角力下，正走向司法戰場，也為全美商辦重生模式投下變數。
芝加哥核心商業區「Loop」的老辦公大樓改造計畫，正從城市更新示範案例，快速演變成一場飯店業主、債權人與開發商之間的法律戰。拉薩爾街（LaSalle Street）多棟大樓擬由辦公改住宅，原被期待成為疫情後拯救空置商辦的樣板，如今卻因權利糾葛與施工爭議，浮現一連串「誰說了算」的根本問題。
最新引爆衝突的是 JW Marriott Chicago 所在的 208 South LaSalle Street。掌管飯店的債權人代表 Torchlight Loan Services，以特別服務機構身份，向開發商 Prime Group 提告，要求暫停大樓上層辦公樓改住宅工程。原本由開發商 Mike Reschke 領軍的 Prime Group，計畫將 13 至 16 樓改建約 167 戶公寓，並在 17 樓新增約 70 間客房，納入其在頂層經營的 The LaSalle Chicago 飯店。這項改造被視為「LaSalle Street Reimagined」計畫的重要一環，意在把疫情後低迷的辦公空間改為混合使用，但現實卻遠比規劃複雜。
依 Torchlight 提出的訴狀，10 月 27 日上午約 9 點 15 分，Prime 委外的電機包商在施工時，切斷了位於 14 樓、負責 JW Marriott 網路與電話設備的電力，導致飯店在最忙碌的售罄日之一，長達四小時無法正常辦理入住與退房，房卡也難以及時啟用。當天約 230 間客房退房、230 間客房入住，飯店為避免旅客久候，只能放寬刷卡驗證流程，增加營運風險。飯店業主主張，2014 年簽訂的權利義務與通行（easement）協議明訂，任何可能提高飯店成本、或影響共用系統的建物變更，都須取得飯店同意，且指控 Prime 至今未提供完整工程技術報告。
雙方的衝突並非單純施工糾紛，而是多重金融結構交織下的結果。JW Marriott Chicago 本身就是一宗「失敗融資」的產物。2017 年，Natixis 為這家 610 間客房飯店提供 2.035 億美元的高額貸款，部分債權再被打包成多檔商業不動產抵押證券(CMBS)。新冠疫情重創旅宿業後，借款方违约，案件進入特別服務程序，由 Wells Fargo 以 2.51 億美元「信用標」在 2022 年法拍中接手飯店。飯店估值也從 2017 年的 3.704 億美元，滑落至 2025 年 2.05 億美元，反映疫情對都會區高檔飯店的沉重打擊。
然而，營運數據近期已有明顯回溫。JW Marriott 在 2025 年前九個月營收達 8,410 萬美元，已超過 2024 全年 7,450 萬美元，入住率回升至 88%。前任特別服務機構 Rialto Capital 早在 2024 年就委託 JLL 尋求出售飯店，卻因市場遲疑多次延後出售時程。直到 2025 年 9 月，Torchlight Loan Services 接棒成為新特別服務人，目標在 2026 年 4 月前了結這宗問題貸款。在這樣的背景下，飯店業主對任何可能影響營運、進而拉低估值的工程，自然採取高度防禦態度。
與此同時，同樣位於 Loop 的 Clark Adams Building（105 West Adams Street）也爆發類似風暴。開發商 Primera Group 與投資人 Marc Calabria 計畫把大樓空置辦公樓層改建成 400 戶住宅，並取得 6,750 萬美元市府補貼，但大樓下層的 Club Quarters 飯店，則落入另一批債權人手中。特別服務機構 CWCapital 以 3,000 萬美元信用標拿下包含多處 Club Quarters 飯店在內的逾 2.82 億美元債務，並強烈反對未經飯店同意的重新分區與加建。雖然芝加哥市議會在 2025 年透過新規，讓議員可在未取得飯店書面同意下推進指定歷史地標與改劃用途，但法律風險並未因此消失。
更麻煩的是，Clark Adams 的所有權安排本身就暗藏地雷。開發商 Celadon Partners 和 Blackwood Group 指控，Primera 負責人 Gabriel Martinez 原先同意代為收購這棟大樓，卻轉而拉攏 Calabria 成立 105 Adams Development，自行主導改建案，引發 1,500 萬美元訴訟。近日法院因 Primera 未再委任律師、Martinez 也未出庭，對其作出缺席判決，相關訴訟目前由 105 Adams Development 持續應戰，法律陰影籠罩整體改造計畫。
從這兩棟大樓的紛爭可以看出，疫情後商辦改造住宅並非想像中「雙贏」。飯店業主與債權人多半偏好維持原有辦公用途，即便樓層半空，至少不必面對與數百名住戶共享電梯、裝卸區與機電系統的安全與管理風險。相反地，城市規劃部門與開發商則主張，若不透過住宅化與混合用途，拉薩爾街一帶恐將長期空置，拖累整體商業脈絡與稅基。
從金融市場角度，這也牽動商業不動產證券化(CMBS)投資人的利益。像 JW Marriott 與 Club Quarters 這類高槓桿飯店資產，若因樓上改建工程造成營運波動，恐影響現金流與評等，迫使特別服務機構採取更強硬立場保護債權。某種程度上，Torchlight、CWCapital 等機構不只是「看門人」，更是拉薩爾街改造能否順利推進的關鍵決策者。
也有業界人士提出不同聲音，認為若一味透過訴訟阻擋辦公改住宅，將錯失城市核心再生契機，長期反而不利債權回收。因為在遠距工作已成常態、辦公需求結構性下滑的趨勢下，老舊商辦若不重新定位，資產價值可能持續下修。對比 JW Marriott 近年營收回升，若能妥善協調施工管理與成本分攤，辦公改住宅與飯店營運不一定是零和遊戲。
整體來看，芝加哥拉薩爾街的兩起案件，已成為全美觀察「商辦改住宅」政策落地的試金石。未來幾個月，法院對 Torchlight 與 Prime Group 訴訟的處理，以及 Clark Adams 建案後續判決，將直接影響其他城市是否跟進放寬共構大樓改建規則。對投資人而言，如何在支持城市更新與維護債權安全之間取得平衡，將是疫情後商業不動產投資不可忽視的新課題。
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